Pražský prémiový sekundární trh 4+kk mění pravidla hry: za méně metrů kupující platí více
Data ukazují, že zatímco v letech 2022 a 2023 se typický prodaný prémiový byt 4+kk pohyboval kolem 220 až 230 m². V posledních letech klesl medián výměry prodaných bytů společností LEXXUS NORTON na 155 až 170 m². Současně cena za metr čtvereční vzrostla z úrovně kolem 155–175 tisíc korun na více než 220 tisíc korun.
Na pražském prémiovém sekundárním trhu tak kupující získávají méně prostoru, ale za výrazně vyšší cenu za metr čtvereční. Právě u velkých rodinných bytů se stále více ukazuje, že nejvyšší hodnotu dnes netvoří samotná výměra, ale kombinace lokality, dispozice, architektury a kvality provedení.
„Rodinný prémiový byt už dnes neznamená automaticky velkou výměru. Znamená především dobře využitý prostor, který dokáže nabídnout komfort celé rodině. A právě takových bytů je na pražském trhu nedostatek,“ říká Anna Gruberová, CEO LEXXUS NORTON.
Z luxusních metráží se stává vzácné zboží
Data ukazují zajímavý obrat. Ještě před několika lety se v prémiovém segmentu 4+kk běžně prodávaly byty o výměře přes 200 m². Dnes se těžiště realizovaných obchod v prémiovém segmentu posouvá výrazně níže. Medián výměry u transakcí 4+kk a 4+1 v prémiových lokalitách sekundárního trhu se aktuálně pohybuje přibližně mezi 155 a 170 m². Současně ale cena za metr čtvereční u těchto nemovitostí vyskočila nad hranici 220 tisíc korun. Kupující si tedy pořizují menší byt, ale každý jeho metr je dnes podstatně dražší.
„Nejde o to, že by Pražané přestali chtít velké bydlení. Naopak. Rodiny 4+kk stále vyhledávají, jen se smiřují s tím, že musí velmi pečlivě vybírat, jaký prostor skutečně potřebují. Když se objeví v nabídce prakticky dispozičně řešený rodinný byt v prémiové lokalitě, poptávka je silná,“ doplňuje Anna Gruberová.
4+kk vítězí nad 4+1
Proměna trhu je patrná i ve struktuře samotných transakcí. Ze všech sledovaných obchodů LEXXUS NORTON s prémiovými velkými byty připadá 81 % na dispozici 4+kk a pouze 19 % na 4+1. Moderní 4+kk tak stále více nahrazuje tradiční 4+1 jako preferovanou dispozici pro rodinné bydlení.
„Dispozice 4+kk velmi dobře odpovídá tomu, jak dnes rodiny chtějí bydlet. Velký společný prostor propojený s kuchyní, dostatek soukromí v ložnicové části a často také terasa, balkon nebo přímý kontakt se zelení. U prémiového bydlení je právě tato kombinace dnes mimořádně žádaná,“ říká Anna Gruberová.
Lokalita stále rozhoduje. A rozdíly jsou překvapivě velké
Ne všechny pražské lokality se přitom vyvíjejí stejně. Z analyzovaných transakcí vychází jako nejsilnější segment Praha 5 – Smíchov, kde LEXXUS NORTON uskutečnil nejvíce prodejů 4+kk za sledované období. Medián ceny se zde pohybuje kolem 228 tisíc Kč/m².
Ještě výše se dostávají některé tradičně prémiové lokality. Bubeneč s průměrnou cenou 280 tisíc Kč /m², Střešovice dosahují v analyzovaném vzorku až kolem 272 tisíc Kč/m², Karlín přibližně 266 tisíc Kč/m² a Vinohrady kolem 252 tisíc Kč/m².
„U velkých bytů je rozdíl mezi jednotlivými lokalitami obrovský. Kupující dnes velmi přesně rozlišují mezi adresou, kvalitou domu, architekturou, výhledem, zelení i dostupností služeb. Právě proto můžou mít dva podobně velké byty rozdíl v ceně za metr čtvereční i v desítkách tisíc,“ říká Anna Gruberová.
Méně metrů, více hodnoty
Vývoj prémiového sekundárního segmentu 4+kk podle LEXXUS NORTON ukazuje širší změnu pražského rezidenčního trhu. Velké rodinné byty se stávají vzácnějšími právě ve chvíli, kdy o ně mají bonitní kupující stále větší zájem.
Omezená nabídka kvalitních velkých bytů v prémiových lokalitách vytváří tlak na ceny a zároveň posouvá význam každého metru čtverečního. Omezená nabídka ostatně platí i pro developerské projekty a rodinné byty 4+kk v novostavbách, jejichž nabídková cena za metr čtvereční je aktuálně průměrně 175 866 Kč. Developeři v posledních letech výrazně omezili výstavbu větších rodinných bytů. Nabídka se přesouvá k menším dispozicím, které se prodávají rychleji a lépe odpovídají investiční poptávce. Výsledkem je nedostatek bytů v novostavbách o dispozici 4+kk a větších, který tlačí jejich ceny vzhůru.
„U velkých rodinných bytů se podle mě dostáváme do zajímavého paradoxu. Čím méně jich na trhu je, tím méně je rozhodující samotná velikost a tím více rozhoduje kvalita prostoru. Byt o 150 metrech může být pro rodinu hodnotnější než dvousetmetrový byt, pokud je lépe navržený, má lepší dispozici a nachází se na správné adrese,“ uzavírá Anna Gruberová.
